• O nás Felix a spol.
  • Nabízíme Naše služby
  • Náš tým Lidé ve Felix a spol.
  • Aktuálně Novinky a Pro bono
  • Kontakt Kariéra u Felix a spol.

  • Zásadní novelizace občanského zákoníku

    04. 05. 2020

    Dne 1. 7. 2020 nabude účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Novela přináší několik velmi zásadních změn.

    Základní změnou je omezení předkupního práva. Aktuálně mají dle § 1124 občanského zákoníku spoluvlastníci předkupní právo ve všech případech, kdy je převáděna nemovitá věc, pokud není spoluvlastnický podíl převáděn ve prospěch osoby blízké převodci. V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Dle ustanovení § 1125 občanského zákoníku je přitom možno vzdát se předkupního práva s účinky pro právní nástupce převodce.

    Novela občanského zákoníku obě citovaná ustanovení nahrazuje. Fakticky, vyjma v zákoně uvedené specifické případy, dojde ke zrušení předkupního práva mezi spoluvlastníky.

    Další významné změny

    Předmětná novela mění postup, jakým může být změněno prohlášení vlastníků jednotek. Doposud bylo prohlášení vlastníků měněno písemnou dohodou o změně práv a povinností. Taková dohoda přitom nabyla účinnosti, pokud s ní v písemné formě souhlasili vlastníci jednotek s většinou hlasů, případně s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i v případech, kdy nebyli stranami dohody. Jestliže byla jednotka zatížena věcným právem, vyžadoval se rovněž souhlas osoby oprávněné z věcného práva.

    V důsledku novely bude vyžadován vždy souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Pokud je jednotka zatížena, rovněž se bude vyžadovat písemný souhlas oprávněného, ovšem pouze v případě, že by se jeho práv či povinností měla změna prohlášení dotknout. Pro účinnost změny prohlášení se bude vyžadovat souhlas většiny vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Většina hlasů však postačí ve všech případech, kdy se bude změna týkat:

    1) společných částí, kdy se nemění velikost podílu na společných částech

    2) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka

    3) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

    Dále dochází ke zrušení lhůty určené k vyúčtování záloh na plnění spojená s užíváním bytu, která je aktuálně čtyřměsíční. V případech, kdy není určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, nebude již ani dobu splatnosti určovat občanský zákoník. Doposud činila tři měsíce od uplynutí lhůty k vyúčtování služeb.

    Nově bude moci podat soudu návrh na nařízení prodeje jednotky pouze osoba odpovědná za správu domu, přičemž bude možné uplatnit tento postup obecně vůči vlastníkovi, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Návrhu bude muset předcházet písemná výstraha osoby odpovědné za správu bytu, přičemž vlastníku jednotky bude muset být nejprve poskytnuta alespoň 30 denní lhůta k nápravě situace. S podáním takového návrhu přitom musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek.

    Společenství vlastníků jednotek a správa bez vzniku společenství vlastníků

    Zásadní změna pravidel nastává v rámci správy domů a pozemků bez vzniku společenství vlastníků. Zatímco doposud se podle § 1191 občanského zákoníku použila pravidla pro shromáždění, nově je zakotveno, že se použijí pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení. Z právního jednání správce budou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně. Nikoliv však v případě působnosti shromáždění – v takovém případě budou vlastníci jednotek zavázáni pouze, jestliže bude k takovému právnímu jednání dán souhlas.

    Novela výslovně umožňuje založení společenství vlastníků jednotek pouze jediným vlastníkem všech jednotek. Upřesňuje, že rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, pokud však zakládá společenství vlastníků pouze jediný vlastník všech jednotek, není forma veřejné listiny nezbytná. Forma veřejné listiny není dle novely potřebná ani v případě změny stanov. Ke změně stanov přitom bude potřebný souhlas většiny vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují vyšší počet.

    Novela zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích

    Součástí zmíněné novely je také změna zákona o obchodních korporacích, a to ve vztahu k úpravě družstev. strong>Nově bude možné družstvo založit rovněž dohodou zakladatelů na obsahu stanov, které budou vyžadovat formu veřejné listiny, aniž by bylo nutné svolávat ustavující schůzi. Stanovy budou muset v tomto případě obsahovat povinně:

    a) seznam zakladatelů

    b) způsob splnění vkladové povinnosti

    c) údaj o tom, kdo patří mezi členy volených orgánů družstva

    d) v případě nepeněžitého vkladu jeho popis, údaje o jeho ocenění, částku, která se započítává na členský vklad a určení znalce, který nepeněžitý vklad ocenil

    Všechny tyto údaje bude po vzniku družstva a splnění vkladové povinnosti možné ze stanov vypustit, přičemž takové rozhodnutí nebude považováno za změnu stanov a stanovy mohou určit, že toto rozhodnutí bude v působnosti představenstva. Pokud zakladatel nesplní svoji vkladovou povinnost k základnímu členskému vkladu do 15 dnů od přijetí stanov, nestane se členem.

    Ve stanovách bytového družstva bude nově nezbytné určit rozsah běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu a okolnosti, za nichž je možné stavebně upravovat byt a dům.

    Informaci pro Vás připravila Mgr. Kateřina Gabrhelíková

    V případě dotazů se obraťte na kteréhokoliv člena týmu advokátní kanceláře Felix a spol.

    Další aktuality

    Archiv aktualit